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姚記娱乐场安卓版 陆兵:开展REITs一定要透明化、规范化

核心提示: 从中国的REITs到美国的REITs,美国REITs一般很规范化,从1960年开始到现在已经有将近60年的历史了,所以它的法律法规,尤其要开展REITs的话有一点非常重要,就是透明化。因为作为一个投资者来讲,如果REITs不透明,我根本不知道你的风险在什么地方,所以要使REITs在中国开展,透明化相当重要。2.预期增长高了,那么REITs的股票也同样增长。

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姚記娱乐场安卓版,“2019第八届金砖论坛”于8月30日-31日在上海举行,主题为“回归本源 重塑增长”。VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵出席并发表演讲。

以下为演讲实录:

摩根分析师形容的REITs一句话,我觉得很好。他说REITs闻起来像房地产,看起来像债权,走起来像股票。他形容了这三个特点,实际上这三个特点已经包括了REITs所有的特性。从中国的REITs到美国的REITs,美国REITs一般很规范化,从1960年开始到现在已经有将近60年的历史了,所以它的法律法规,尤其要开展REITs的话有一点非常重要,就是透明化。因为作为一个投资者来讲,如果REITs不透明,我根本不知道你的风险在什么地方,所以要使REITs在中国开展,透明化相当重要。还有就是规范化,这是最基本的一个条件。

另外一个条件就是说,作为一个投资者做任何一个投资都要有回报,对于美国的REITs比较成熟,它的回报率也相当好,美国的回报率分成三个部分:1.法律规定收益率,缴税的部分以红利的形式,一般是一个季度来回馈给投资者。同时,REITs的公司做融资保额10%,所以REITs的盈利我说像乌龟爬一样,但是比较稳健,相对来讲风险性也比较低。2.预期增长高了,那么REITs的股票也同样增长。现在我联系到中国的REITs,你要想中国REITs发展的话,因为它是以收益为背景的股票形式,中国的收益怎么提升呢?中国的房价很高,所以它的收益率很少,如果按照目前这个情况的话,我觉得中国开展REITs很难,投资者不会多,因为投资者不多的话流动性就很少,没有流动性的话,你很快会死掉。昨天我聊到一个事情,就是怎么样降低中国房产的价格,美国有一个另类的东西,因为中国的地产是一次性卖给你,然后你交给政府钱,但是美国不是的,它是50年,70年,250年,每年以租金的形式来支付土地本身的价格。我觉得中国的国家层面是不是可以试点,不是开发商一次性支付房产,可以分期付款,或者用每月支付的钱来支付土地的价格,这样开发商可以用很低的成本来建造楼,租金相对高,那么投资回报率就高,流动性也就高。所以我觉得中国有很长的路要走,包括政策性的,采取什么样的政策,所以一定要有政府出面,中国的REITs才能发展起来,不然的话目前的情况不是很乐观。

作为一个投资人来讲看REITs,首先我要看它的透明化,要看它的租金,欠了多长的租约,是不是每年都会增长?第二,REITs的债务是什么,它的杠杆是多少,因为现在一般股权的REITs的杠杆率只有31%,所以说一般我不会选杠杆率高的REITs,一般会选低的REITs。还有就是他的管理团队,美国的REITs房屋的拥有者和团队是一个团队,1986年里根签了一个法律,他之前允许房屋的拥有者跟房屋的管理者一定分开,从60年的时候一直是叫抵押贷款的REITs。自从1986年里根签订了一个法律以后,拥有者和管理者可以一起,那时候美国的REITs发行了很多很多,也因此发展起来。一般选择REITs,我也是选择不会分开的,因为分开的成本太高。还有就是它的reter(音)的风险性,我一般是考虑它的综合性的reter,看它是是不断的有新的房屋进来,这是我比较看重的REITs。

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